요즘 전국적으로 부동산경기와 상황이 좋지 않다고 일선 공인중개사사무소나 분양업체관계자들의 얘기들이 많습니다.
늘 그렇듯이 부동산 동향은 예측할 수도 쉽지 않고 또한 특별한 상황이 발생될 때마다 변동이 심하게 요동치는 경우가 많은데 요즘 이래저래 현장분위기가 종합적으로 힘든 느낌이 드는게 사실입니다.
제주도도 역시 이런 분위기를 벗어날 수 없는데, 더구나 2년전 사드영향을 직격탄으로 받아서 그런지 더더욱 부동산경기가 겨울바람처럼 차갑게 느껴지고 있습니다.
아무튼 이러한 상황하에서도 주택이나 토지의 거래량이 예전보다는 많이 못하지만 있는건 사실입니다.
그래서 제주도에 투자하시고자 하시는 개인고객이나 개발하시고자 하시는 사업주들에게, 제주도 부동산에 대해서 보다 정확한 분석과 판단에 도움이 되고자 현재의 제주도 부동산에 대해 그 겉과 속을 알아보고자 합니다.
(겉과 속이란 외부에서 바라보는 시각과 실제 또다른 면의 제주도 부동산을 알려드리고자 합니다)
우선 제주도내 건축허가 면적이 전년 동기 대비 크게 줄어들고 있습니다. 이는 미분양 주택물량이 다수 있고 주택·토지가격 상승으로 인한 투자심리 위축이 두드러지면서 주거용·상업용 건축물 모두 감소한 것으로 풀이됩니다.
특히 최근 수년간 고공행진을 보여 온 아파트 가격 상승과 미분양 아파트 급증으로, 2018년 들어 서는 아파트 건축허가는 단 한건도 없는 것으로 조사됐습니다.
제주특별자치도에 따르면 제주특별자치도의 2018년 9월 건축허가는 671동 14만3148㎡로 2017년 동월(896동 22만837㎡)과 비교해 면적기준으로 35.2%나 크게 줄은 것으로 조사됐습니다.
전월(646동 15만4973㎡)과 비교해도 7.6% 감소했습니다.
2017년 동월대비 건축허가 면적이 감소한 것은, 주거용 건축물의 경우 지난해 11만 7350㎡에서 2018년도는 6만6238㎡로 줄고, 상업용 건축물도 2017년 5만7846㎡에서 2018년에는 4만6616㎡로 감소한데 따른 것입니다.
주거용 건축물의 용도별 면적기준을 분석해보면 다가구주택(‘17년 19,242㎡ → ‘18년 22,644㎡)이 소폭 증가했을 뿐, 단독주택(‘17년 49,266㎡ → ‘18년 27,303㎡), 연립주택(‘17년 29,830㎡ → ‘18년 10,569㎡), 다세대주택(‘17년 10,345㎡ → ‘18년 5,052㎡) 등은 건축허가 면적이 모두 줄어든 것으로 집계됐습니다.
특히 아파트의 경우 2017년에는 건축허가 면적이 8,667㎡이었으나 2018년에는 ‘0㎡’로 단 한건도 건축허가가 없었던 것으로 나타났습니다.
그리고 두번째로 제주지역 미분양주택 현황(출처:제주도 내부자료)을 살펴보겠습니다.
(사진속의 주택은 분양중인 주택임)
■ 미분양주택의 분포를 확인하기 위해서 동지역과 읍면지역으로 구분하면, 전체 미분양 중에서 제주시 동지역 비율이 43.0%, 제주시 읍면지역 비율이 32.6%, 서귀포시 동지역은 14,6%, 서귀포시 읍면지역은 9.8%를 차지하고 있습니다.
■ 2018년 11월 현재 제주도 미분양주택은 제주시 889호, 서귀포시 376호로 집계되었으며,
제주시 동지역은 연동의 미분양이 189호(2018년 3월 분양을 시작했고 입주예정이 2020년으로 예정된 미준공단지(151호)가 포함되어 연동이 많은 것으로 확인되지만 실제 미분양은 물량으로는 많지 않은 편임)로 가장 많았고, 외도일동 89호, 이도이동 85호의 순으로 확인되었고, 읍면지역의 경우는 조천읍 212호, 애월읍 119호의 순으로 확인됩니다.
■ 제주시의 경우는 미분양주택의 대부분이 도시지역에 집중되지만, 서귀포시의 미분양주택은 다수가 비도시지역에 위치하고 있음이 확인됩니다.
■ 따라서 미분양주택의 해소방안 및 전략을 수립한다면 제주시와 서귀포시, 도시지역과 비도시지역으로 구분해야 할 것으로 판단됩니다.
추가로 미분양주택에 대한 분양가에 대한 현황을 알아보겠습니다.
■ 2018년 3월 기준 미분양주택 중에서 평균분양가(전용면적기준)가 가장 높은 지역은 2,494만원/평이며, 가장 낮은 지역은 1,106만원/평으로 단지의 입지에 따라 차이가 많은 것으로 확인됩니다.
(미분양주택 중에서 분양가가 가장 높은 곳은 연동에 있고, 기존 건축물을 철거하고 재건축한 경우로 높은 지가로 인해서 분양가가 높은 것으로 판단됩니다.)
■ 행정시별로 미분양주택 분양가를 확인하고 비교하면 다음과 같습니다.
- 제주시 동지역 평균분양가는 1,636만원/평, 읍면지역 1,326만원/평으로 확인됨.
- 서귀포시 동지역 평균분양가는 1,478.8만원/평, 읍면지역 1,474.1만원/평으로 확인됨.
■ 제주시의 경우는 동지역과 읍면지역의 분양가가 평균 300만원정도 차이가 있었지만, 서귀포의 경우는 동지역과 읍면지역의 차이가 거의 없었습니다.
■ 행정시별 분양가는 연동의 재건축단지를 제외한다면 제주시와 서귀포시의 분양가는 거의 차이없습니다.
(서귀포의 미분양주택의 경우는 읍면과 동지역간의 가격차이가 적고, 서귀포시 읍면지역의 평균가격이 제주시 읍면지역보다 높은 것으로 확인됨)
상위 서술한 것처럼 현재 제주도에서 건축인허가 신청 감소와 함께 미분양주택이 늘어나고 있는 상태에서는 제주지역의 생활권을 고려한 주택공급 구상이 고려되어야 할 것이며, 이러한 접근이 있어야만 미분양주택 문제를 원천적으로 해결할 수 있을 것으로 보입니다.
그리고 제주지역의 인구가 늘어나고 부동산가격의 상승으로 주택의 공급시 분양가가 점진적으로 상승하여 주택 수요자들이 주택 마련을 미루고 있음에 따라 주택의 미분양이 나타나고 있습니다.
또한 제주지역의 높은 지가로 인한 분양가 상승, 수요자들의 주택분양가격 하락에 대한 기대심리에 따른 매수 관망, 공급자들의 매도에 대한 기대심리 등으로 인해 미분양 주택이 발생하고 있으며, 앞으로도 일정 물량 이상 유지될 것으로 보여집니다.
향후 제주지역의 주택시장이 안정된다면 제주로의 인구유입은 당분간 지속되어서 2025년에는 주민등록상 상주인구 약 75만명(등록외 인구포함 80만명)시대가 도래할 것으로 판단되며, 제주지역은 타 지역과는 다르게 관광객들과 도외 사람들로 인한 주택 수요 증가라는 지역적 특수성이 있음에 따라 이러한 상황은 당분간 지속될 것으로 예측됩니다.
곧이어 제주도 부동산 제대로 알기 ? 그 겉과 속 ②를 게시하겠습니다.
②에서는 제주의 토지거래량 및 거래가 많은 지역과 현재의 부동산경기 상황에도 불구하고 지속적으로 개발하고 투자되어지고 있는 핫한 지역에 대한 타당성 분석 및 그 이유에 대해서 거론하고자 합니다.
